Le BAIL à CONSTRUCTION
Dossier technique
GROS TRAVAUX A FAIRE / CONSTRUCTION SUR TERRAIN EXISTANT ?
Bail à construction, Kezako ?
Voilà un dossier un peu technique qui peut éveiller la curiosité de ceux qui ont des travaux à faire sur des biens existants, détenus en propre ou par le biais de sociétés.
Il s’agit d’un dossier sur lequel je travaille actuellement.
Quelle est la situation, et quel est le schéma ?
le schéma
Une société A (bailleur) va louer à une société B (locataire) un bien immobilier. B va construire, rénover, agrandir les locaux. Ce bail (idéalement pour des raisons fiscales) va durer 30 ans.
C’est B qui va encaisser les nouveaux loyers (dopés du fait des travaux). A va (selon les situations) réduire (ou non) les loyers perçus par B, en échange de la valeur donnée aux biens qui lui seront rendus à l’issue des 30 ans. Ici, il conviendra de faire un rescrit au fisc pour valider certains paramètres du projet.
Bilan de l’opération :
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biens revalorisés
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loyers revalorisés
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Fiscalité des associés de A (à l’impôt sur le revenu dans notre cas) réduite, en tout cas, non augmentée du fait de l’augmentation des loyers.
la situation
Ce dossier m’est parvenu par un conseiller en gestion d’entreprise et qui avait besoin d’un appui technique pour la vision patrimoniale.
Famille de commerçants retraités. Patrimoine : environ 3 Millions d’euros, dont environ 300.000 € en épargnes diverses, le solde en immobilier.
Père : 84 ans / Mère 72 ans. / 4 enfants autour de 40 ans.
Parmi les biens immobiliers, une maison estimée à un peu plus d’un million d’euros.
C’est important pour la suite.
Là où ça coinçait :
- qui dans la société B ?
- comment vendre le dossier à la banque ?
- que prévoir en matière de succession ?
- valider les chiffres du projet, protéger les revenus des parents…
RAPPEL SCI IS / SCI IR :
Plus de détails ici concernant les deux options fiscales des SCI.
Quel projet ?
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Redonner de la valeur à un patrimoine immobilier (locaux professionnels)
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Diminuer la fiscalité des revenus des parents. Plus de 150.000 € de revenus annuels, dont 130.000 € de revenus immobiliers (en nu…)
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Préparer la transmission
D’après les premières ébauches, les travaux sont de l’ordre de 800.000 € sur une partie de ce patrimoine, pour doper le niveau des loyers sur ce bien de 75.000 € annuels à environ 200.000 € annuels.
Le souci : ce bien appartient à une SCI à l’IR. Donc, loyers en nu, ou alors, si on passe en meublé, on aura un passage d’office à l’IS… Et accessoirement, tout loyer supplémentaire sera amputé de presque 50% en fiscalité.
C’est là que le bail à construction peut intervenir.
Une partie des travaux va financer des gros travaux sur les locaux professionnels, une autre, la création d’une maison pour de la location courte durée (75.000 € de chiffre d’affaires), et une autre la future résidence principale des parents.
La société qui va détenir pendant 30 ans cet ensemble sera à l’impôt sur les sociétés.
Le problème / la difficulté
Avec un tel projet, financer 800.000 € de travaux pour un couple de 84 et 72 ans semble difficile sans un apport conséquent. Vous allez me dire : ils ont 300.000 € d’épargne. Mais à leur âge, ce niveau d’épargne ne doit pas être amputé de plus de 50 ou 100.000 € pour leur conserver une vraie sécurité financière.
Donc, la décision est prise de vendre un bien (détenu en direct depuis plus de 30 ans. Cette maison estimée à plus d’1 million a été vendue 1.2 Million.
Grâce à une partie de cette vente, nous avons un apport suffisant pour faire financer une partie des travaux.
Nous allons probablement demander un financement bancaire de l’ordre de 300 à 400.000 €. Les enfants associés à la société B, l’assurance crédit devrait pouvoir porter sur leur tête, et non sur celle des parents.
Nous aurons par ailleurs, et c’est très important, un compte courant associé détenu par les parents qui leur permettra de bénéficier de « revenus » sans fiscalité, par le remboursement de ce compte courant.
Nous avons par ailleurs décidé d’une donation sous la forme de dons manuels (31.865 € en 2023 maxi depuis chaque parent vers chaque enfant) pour aider les enfants, et leur permettre également de rentrer au capital de la société B (réduisant ainsi les droits à payer sur la transmission) grâce à une partie de ce pécule.
où en est-on aujourd’hui ?
27 Septembre 2023.
Nous avons commencé à travailler sur ce dossier (me concernant) début Juillet 2022. Le Conseiller en Gestion d’Entreprise a commencé il y a plus de 4 ans, maintenant. La vente de la maison date de ce printemps.
Nous attendons maintenant les dernières estimations des travaux par l’architecte, afin de valider les chiffres pour rédiger le rescrit destiné au fisc.
Les travaux vont probablement durer 1 an et demi.
Un dossier patrimonial peut durer longtemps. Mais c’est passionnant, et quel plaisir d’apporter de la valeur et du vrai conseil à des clients. (je veux dire du temps de cerveau disponible, pas des produits commercialisés)