Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont des structures juridiques couramment utilisées pour la gestion et la détention de biens immobiliers. Lors de la création d’une SCI, l’un des choix fiscaux à faire concerne le régime d’imposition : l’Impôt sur les Sociétés (IS) ou l’Impôt sur le Revenu (IR). Nous vous présentons ici un comparatif entre ces deux fiscalités en mettant en avant 3 points importants pour chacune de ces deux options.

SCI à l’impôt sur les sociétés 

aRégime d’imposition :

La SCI est considérée comme une entité fiscale distincte, soumise à l’IS. Elle subit donc sa propre fiscalité, quelle que soit la fiscalité de ses associés.

L’IS est calculé sur les bénéfices réalisés par la SCI, après déduction des charges et des amortissements. Les amortissements sont la comptabilisation de la perte de valeur d’un bien. Même si on peut considérer qu’un bien immeuble n’a pas vocation à perdre de valeur, le fisc prévoit la déductibilité de cette quote-part de dépréciation fictive du résultat de la SCI.

Taux d’imposition :

Le taux d’IS applicable aux SCI est de 15% sur les premiers 42 500 euros de bénéfices, puis de 25% au-delà.

Ce taux peut être avantageux pour les contribuables fortement imposés à l’impôt sur le revenu, et donc, pour des SCI susceptibles de générer des résultats (bénéfices) élevés, car ce taux est généralement inférieur aux tranches marginales d’imposition de l’IR.

Avantages fiscaux :

Possibilité de déduire les frais et charges réels liés à l’activité de la SCI. Les frais de fonctionnement, les honoraires de comptable…

Les amortissements comptabilisés permettent de réduire la base imposable, éventuellement, jusqu’à créer un déficit.

Bonus : les déficits sont reportables sans limitation de durée.

ATTENTION :

On pourrait se dire que pour éviter lors de la revente la taxation sur les amortissements déduits, on peut ne pas comptabiliser d’amortissements. Ce serait une erreur. Le fisc fabriquera alors un plan d’amortissement fictif (dont vous n’aurez pas profité) et vous en fera assumer les conséquences dans le calcul des plus values court terme (les amortissements comptabilisés) 

sci à l’impôt sur le revenu

Régime d’imposition :

Les revenus de la SCI sont directement imposés entre les mains des associés, en fonction de leur quote-part. On parle ici de revenus fonciers.

Chaque associé déclare sa part de revenus fonciers provenant de la SCI dans sa déclaration de revenus personnelle. Ils viennent s’ajouter aux autres revenus, d’activité (salaires, retraites, BIC, BNC…) et les autres revenus du patrimoine : dividendes, revenus d’activités de loueur en meublé, par exemple.

Taux d’imposition :

Les revenus fonciers de la SCI sont soumis aux tranches marginales d’imposition de l’IR applicables à chaque associé. (Tranches marginales d’imposition : 0/11/30/41/45%.

Les taux d’imposition peuvent donc varier en fonction des revenus globaux de chaque associé.

Avantages fiscaux :

Possibilité pour chaque associé de déduire les charges liées à sa quote-part de revenus fonciers.

Les déficits fonciers peuvent être imputés sur les autres revenus fonciers du même associé.

Bonus : Les déficits d’un bien peuvent consommer d’autres revenus fonciers portant sur des biens détenus en direct ou par le biais d’autres SCI à l’IR.

OPTION FISCALE Définitive ou presque

On peut passer d’une fiscalité impôt sur le revenu à l’impôt sur les sociétés quand on veut l’année de la création, à effet rétroactif pour l’année en cours. Ensuite, chaque année, l’option devra être mentionnée aux impôts (au SIE) avant le 31 Mars, pour l’année du changement. Une comptabilité IS fictive sera alors reconstituée depuis la création de la société.

Pour faire la démarche inverse : de l’impôt sur les sociétés à l’impôt sur le revenu, il existe le droit au remords. Cela permet dans les 5 ans qui suivent la clôture d’exercice de revenir à l’impôt sur le revenu.

Attention, ces démarches ne sont pas neutres :

1 : le retour en arrière après ces changements est impossible.

2 : il existe un impact fiscal lors de ce changement de fiscalité. Si une plus value est constatée lors de la bascule, il faut la traiter fiscalement. Le comptable ou un CGP vous calculera alors les impacts.

Une option fiscale est donc un des paramètres à traiter sur la création d’une SCI. Ici l’appui d’un professionnel est tout à fait pertinent. Pour un même investisseur, une fiscalité sera adaptée pour un projet, et une différente pourra être conseillée pour un autre projet. Et de même, sur un même projet, deux fiscalités différentes pourront être conseillées à des investisseurs différents. Plus que jamais, faites-vous conseiller.