On peut détenir un bien en direct (en nom propre) ou via une SCI. Cette SCI dispose de 2 options fiscales. Elle peut être soumise à l’impôt sur le revenu (semi-transparente), donc, ce sera alors la même fiscalité qu’en détention directe ou bien, elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés.

des pouvoirs sur mesure

Avantage SCI : Aménagement des statuts (nomination et révocation du gérant, règles de quorum et de majorité, clause agrément pour les nouveaux entrants). Limitation précise des pouvoirs au gérant. On évite ainsi l’obligation de votes à chaque décision. En indivision, on peut prévoir une convention d’indivision qui permettra de réglementer son fonctionnement, notamment pour la conservation et l’entretien du patrimoine indivis.

Transmission de patrimoine

Avantage SCI : La transmission progressive d’un patrimoine peut se faire, en conservant les pouvoirs, si cela a bien été prévu dans les statuts.

éviter l’indivision

Avantage SCI : Il est d’usage de dire que la SCI permet d’éviter l’indivision.

Mais  : quand on a dit ça, on n’a pas tout dit : un associé dont on ne veut pas reste un associé qui peut entraver la bonne marche de la société. Et se prémunir de cette éventuelle entrée est une possibilité qu’offre la rédaction des statuts par un professionnel du patrimoine. En cas de décès d’un associé, ses ayants-droit rentrent de fait dans la société, et ils ne sont pas obligatoirement les bienvenus. Des moyens existent pour se prémunir de ce risque, si tel est le souhait des associés.

LE FINANCEMENT

Avantage SCI : Avec les nouvelles règles concernant l’endettement sur l’immobilier, édictées par la HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), certaines banques, pour contourner la règle appliquée aux particuliers (35% d’endettement maximum) suggèrent à leurs clients de passer par un achat en SCI. La SCI étant un professionnel de l’immobilier, on considère alors que les règles du HCSF ne s’appliquent pas…

Inconvénient SCI : Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Les pénalités que vous devez verser à la banque en cas de remboursement anticipé du crédit (lors d’une vente, par exemple) sont encadrées par la loi pour un particulier : 3% du capital restant dû avec un maximum d’un semestre d’intérêts.

Exemple : vous devez 200.000 € au moment du remboursement. Le taux du crédit est de 3% / an. La somme due (hors négociation avec la banque) contractuellement est de 6 mois d’intérêts sur la base de 3% annuels appliqués sur 200.000 €, soit 200.000 x 3% / 2 = 3.000 €.

C’est là qu’il faut être attentif : si la banque considère qu’une SCI est un professionnel de l’immobilier, les indemnités « standard » sont de 10% en prêt professionnel. Il faut donc penser à les négocier ici, car ensuite, il sera trop tard. Fixons déjà un premier plafond plus bas que ces 10%, il sera encore temps d’essayer d’obtenir mieux lors d’une éventuelle revente anticipée.

Bref, pour le financement, l’avantage entraîne des risques d’inconvénients qu’il faut connaître pour éviter de devoir en assumer plus tard les conséquences malencontreuses.

LES obligations de la SCI

Inconvénient SCI : Obligation est faite aux SCI de tenir une comptabilité.

A l’impôt sur les Sociétés, cette comptabilité devra être faite selon les règles de l’art, en respectant les normes IFRS, les règles européennes en matière de comptabilité, donc, a priori, par un professionnel. Compter environ 800 à 1200 € / an pour une comptabilité de SCI. A

A l’impôt sur le revenu, une comptabilité tenue par les associés (ou un comptable) devra être tenue, mais elle est beaucoup moins technique.

RESPONSABILITé indéfinie des associés

Inconvénient SCI : En théorie, la responsabilité d’un associé s’arrête à son pourcentage de détention des parts. Mais les banques demandant une caution solidaire et indéfinie, avec renonciation au bénéfice de discussion, l’associé est solidairement responsable de tous les engagements de la société. Cela dit, un achat en indivision entraînera de la part de la banque les mêmes exigences en matière d’engagements de la part des indivisaires.

L’impôt sur les sociétés obligatoire en meublé

Inconvénient SCI : Alors qu’en détention directe, on peut louer en meublé, et éventuellement bénéficier des exonérations de taxation sur plus value en fonction de la durée de détention, dès qu’on loue en meublé via une SCI, la société est soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés, avec tout ce que cela entraîne comme conséquences. Une tolérance est toutefois admise : le meublé doit représenter moins de 10% des encaissements annuels de la SCI pour rester à l’impôt sur le revenu.

Ne rien faire au hasard

A retenir : Vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous envisagez un achat par le biais d’une SCI, pour toutes les raisons qu’on a pu voir ici, ou parce que vous en avez entendu parler… , que ce soit pour un investissement locatif ou pour acheter votre future résidence principale, faites-vous conseiller par un professionnel. Et retenez que tout médaille a son revers. Il faut donc peser objectivement l’avantage d’une solution face à une autre, et le contrecoup de cette option.