Lors de l’achat d’un bien immobilier, la signature du compromis de vente est une étape essentielle. Il est donc crucial de comprendre les points clés à vérifier dans ce document avant de s’engager définitivement. Voici les points importants qu’il convient de contrôler.

dépôt de demandes de financement

Lorsque vous achetez un bien immobilier à l’aide d’un prêt, vous devez vérifier les conditions mentionnées concernant la demande de financement, en matière de délai et de nombre. Soyez attentif au délai et assurez-vous qu’il est raisonnable pour vous permettre de rassembler tous les documents nécessaires et finaliser votre demande dans les temps. Prévoyez plus de temps pendant l’été, pendant les fêtes de Noël, ou encore avec le mois de Mai et ses nombreux ponts. N’acceptez pas un délai de 45 jours qui est parfois celui qu’on veut imposer à l’acquéreur mal informé. Un délai de l’ordre de 2 mois et demi, ou 3 mois est aujourd’hui raisonnable.

Certains compromis prévoient également un nombre minimum de dépôts de demande de financement, généralement, 2 ou 3, pas plus.

Sachez par ailleurs que vous pouvez négocier un avenant au compromis si vous n’avez pas d’accord à la date initialement prévue, mais cela nécessitera l’accord de l’autre partie.

Dans tous les cas, pour vous prévaloir, éventuellement, de la clause de refus de financement, il faudra avoir respecté les délais et conditions concernant la recherche de financement. Sans cela, le vendeur pourrait se prévaloir de la clause de dédit.

A ce délai d’obtention d’un accord de financement, vous devez prévoir assez souvent autour de 3 semaines nécessaire pour que la banque édite les offres. L’accord de financement ne dit pas que les offres seront éditées le jour même… Au plus fort d’un « goulot d’étranglement dans le milieu du financement », on est monté à 5 semaines… Ici comme ailleurs, prévoyez plutôt trop.

Sur ce point, obtenir de décaler la date de signature de l’acte est plus facile : le vendeur sait que vous avez l’accord de financement, et vous n’êtes pas maître des délais internes de la banque.

LE CONSEIL DE MES-STATUTS-SCI.FR : Sous 2 mois de délai, soyez ferme et argumentez sur les conditions de financement actuellement plus difficiles, et éventuellement sur le caractère saisonnier de délais rallongés : été, Mai, Noël.

Taux de crédit maximum

Généralement, le compromis de vente mentionnera un taux de crédit maximum concernant le financement, ainsi qu’un montant et une durée. Ici, il faut faire très attention. Partant du principe que « qui veut la paix prépare la guerre, nous allons préparer les armes…

Sur le taux : Si le taux mentionné est très bas, cela vous protège, et ne protège que très peu le vendeur. Effectivement, même si vous obtenez un financement mais que le taux obtenu est supérieur à celui indiqué au compromis, vous pouvez renoncer à l’achat, au titre de la clause de refus de financement aux conditions indiquées au compromis.

A l’inverse, si le taux est trop élevé, l’agent immobilier ou le notaire peuvent se mettre en recherche d’un financement en votre nom (si cela a été prévu au compromis), et si par ce biais, vous obtenez un financement, même à un taux trop élevé, mais respectant la limite fixée au compromis, vous devrez accepter le financement, ou renoncer et vous exposer au risque de devoir verser l’indemnité de dédit (10% du montant de la vente + la commission due à l’agence).

Sur le montant : Le montant indiqué prendra en compte : achat + travaux + agence + notaire + frais de garantie – apport.

Si vous estimez mal les travaux, et que le budget est dépassé, vous risquez de ne pouvoir présenter des refus de financement que sur un montant supérieur à celui indiqué au compromis. Donc, validez vos devis avant la signature du compromis, ou prévoyez une marge de sécurité suffisante. NOTA : l’agent immobilier n’est pas expert en travaux. Par principe l’enveloppe qu’il vous indiquera n’a rien de contractuel, et est à considérer comme une fourchette basse, jusqu’à preuve du contraire. La confiance n’exclut pas le contrôle.

Sur la durée : C’est cette durée qui devra être indiquée sur les attestations de refus de financement.

LE CONSEIL DE MES-STATUTS-SCI.FR : Prévoyez trop de travaux, un apport trop faible, sauf si votre offre de prêt mentionne un montant minimum, n’allez pas en-dessous, bien entendu. Pour le taux, avisez-vous des taux de marché, et ajoutez minimum 0.30% sur le taux indiqué chez les courtiers en prêt sur un dossier moyen et pour la durée prévue.

créATION d’une personne morale

Vous envisagez de créer une personne morale. Vérifiez que la clause de substitution est bien insérée au compromis. Généralement, on vous demandera une copie des statuts (pour éviter que vous puissiez dire que la société n’est pas encore créée), cela sous 3 semaines, globalement. A ce stade, on ne vous demande pas que la société soit enregistrée effectivement. On veut s’assurer que vous avez bien enclenché les démarches de création de la structure qui achète car c’est elle qui empruntera. Pourquoi ? Parce que, justement, la banque vous demandera ces mêmes statuts (toujours non encore enregistrés), afin de connaître les associés et vérifier qu’aucun d’eux n’est fiché Banque de France, et donc peut être financé.

Ce délai, bien que relativement contraignant, n’a rien d’extravagant s’il est de 3 ou 4 semaines. Sous cette durée, faites modifier le compromis.

LE CONSEIL DE MES-STATUTS-SCI.FR : Sous 3 semaines de délai, n’acceptez pas. Contactez-nous rapidement afin que nous puissions procéder à l’étude de votre situation et prévoir des statuts adaptés que vous pourrez communiquer au vendeur, ou son représentant, et aux banques que vous démarcherez.

signature de l’acte authentique

La date de signature de l’acte authentique est la date à laquelle la propriété sera officiellement transférée du vendeur à l’acquéreur. Cette date est en quelque sorte l’aboutissement de toutes les démarches mises en oeuvre depuis la date de signature du compromis.

Vérifiez qu’elle respecte les critères précités : délai de création d’une SCI, délai d’obtention de financement, auquel s’ajoute le délai d’édition des offres par la banque. 

Sous 2 mois, ce délai est quasi intenable, sauf achat sans recours à un financement. Ce point pourra d’ailleurs être un atout majeur dans vos négociations avec le vendeur.

Cela dit, vérifiez attentivement cette date et assurez-vous qu’elle est conforme à vos attentes et à vos engagements personnels, notamment en ce qui concerne les délais de déménagement s’il s’agit de votre futur résidence principale, ou d’autres considérations pratiques, telles que le déménagement du vendeur, auquel cas, une astreinte pourra être insérée au compromis, s’il n’a pas libéré les lieux à une date fixée au compromis. 

LE CONSEIL DE MES-STATUTS-SCI.FR : Si vous avez bien respecté les points évoqués plus haut, vous sécurisez déjà bien votre achat. Gardez en mémoire que cette date limite est rarement respectée, qu’elle peut être modifiée par avenant, à condition d’un accord de la partie vendeuse. 

en résumé 

En résumé, l’accord sur la chose et le prix est la condition d’une signature du compromis, mais il faut également un accord sur les conditions à respecter qui seront mentionnées dans cet « avant contrat ». Vous devez être vigilant sur ces paramètres et ne pas hésiter à faire valider les clauses du compromis par votre notaire, en lui indiquant ce que vous souhaitez, avec mission de vérifier si les clauses insérées y répondent favorablement ou pas.