Vous avez décidé d’investir via une SCI.

Voici des conseils à suivre dans votre process d’achat, et de préférence, lisez ceci avant de signer le compromis.

Grâce à notre habitude des montages de dossiers dans l’investissement locatif, nous savons quels points de vigilance sont stratégiques dans votre acquisition.

Ici, 3 choses à savoir !

BIENTÔT LE COMPROMIS

La première chose : qui signe le compromis ? La personne physique, ou le chef d’entreprise qu’est le gérant d’une société civile qui, du point de vue du droit, est un professionnel de l’immobilier…

Vérifiez que vous avez bien signé en nom propre, et pas au nom d’une société. Cela vous protège en cas de refus de financement, notamment, même si vous prévoyez d’acheter via une SCI, par exemple. En effet, la SCI, en tant que professionnel de l’immobilier ne dispose pas du délai de rétractation de 10 jours, prévu pour protéger les particuliers, et ne bénéficie pas non plus de manière systématique de la clause suspensive de refus de financement. Celle qui vous permet de sortir de votre engagement d’acheter sans devoir les 10% de pénalités au titre du dédit.

Vous pouvez signer directement au nom de la SCI (ce qui n’apporte rien ni à vous, ni au vendeur), mais en vérifiant que les clauses suspensives qui vous sont prioritaires seront bien mentionnées.

Ce n’est pas ici que vous devez choisir votre fiscalité. Si vous savez déjà, c’est très bien d’avoir anticipé, mais à ce stade de votre processus d’achat, pas d’obligation.

Eventuellement, une promesse de vente pourra être rédigée en lieu et place du compromis, dans ce cas, l’acquéreur sera moins contraint dans ses démarches. Il faut bien comprendre les différences entre compromis et promesse de vente car les deux n’ont pas la même portée juridique, essentiellement concernant les obligations de l’acquéreur.

CLAUSE DE SUBSTITUTION

Validez que le compromis prévoit bien une clause de substitution. Qu’est-ce que c’est ?

Une clause de substitution permet à l’acquéreur qui a signé le compromis de se faire remplacer par un autre, généralement, une personne morale : société, type SARL / SAS / SCI. Elle dit généralement ceci en substance : L’acquéreur pourra se faire remplacer par toute personne morale. Elle se substituera donc à celui qui a signé personnellement le compromis. exemples de clauses de substitution :

« L’acquéreur se réserve la faculté de se substituer toute personne physique ou morale de son choix »

« La vente pourra être effectuée au profit de toute personne morale ou physique librement désigné par l’acquéreur »

« l’acquéreur pourra se faire substituer par tout personne physique ou morale de son choix » 

VIGILANCE : Si vous n’avez pas encore reçu la notification du compromis, faites-le modifier. Parfois, c’est oublié, alors que l’insérer au compromis n’engage ni le vendeur ni l’acquéreur à quoi que ce soit. Si ce n’est pas fait, il faut rédiger un avenant au compromis avant la date de réitération : date de signature de l’acte chez le notaire.

Important : la banque ne pourra émettre les offres de prêt au profit d’une SCI que si elle est prévue au compromis, donc, cet avenant devra être mis en oeuvre avant l’édition des offres, si la clause de substitution n’est pas insérée au départ.

La clause de substitution est l’une des clauses à vérifier avant de signer un compromis.

ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS

L’achat de locaux professionnels ne prévoit pas d’office la renonciation au compromis dans le délai de rétractation de 10 j ours calendaires.

De même, la clause suspensive de refus de financement (celle qui vous permet de sortir de la vente sans devoir les pénalités de 10% au vendeur) n’est pas automatique. Il faut donc veiller à ce que ces deux clauses soient bien insérées, puisqu’elles ne figurent pas par défaut aux contrats.

En achetant des locaux professionnels, ou plus de 50% des surfaces en locaux professionnels, vous vous exposez à ce que ces clauses prévues pour les non professionnels de l’immobilier ne soient pas insérées d’office. Il faut les exiger.

des étapes cruciales pour sécuriser votre investissement

Ces points d’attention sont à valider pour sécuriser votre investissement et votre projet.

Le rendez-vous conseil prévu avant chaque création de SCI est donc pour vous tout à fait essentiel pour sécuriser cette acquisition, et bien entendu, prévoir le bon montage de projet, en matière de fiscalité, et même de positionnement de financement (durée et apport à prévoir). 

Nous validerons ensemble les options concernant les associés, le nombre de parts, la répartition, le fait d’avoir un gérant ou un collège de cogérance, ainsi que les limites que l’on souhaite fixer au gérant dans ses pouvoirs de décision.