A l’occasion du rendez-vous de conseil prévu avant la création de sa SCI, François (prénom changé) a pu profiter de mes conseils sur son projet, le financement, et le dossier bancaire.

Voici le projet immobilier de François qui est cadre, son épouse est fonctionnaire. Analysons ensemble ce projet.

Immeuble : 158 m² à 1 h 15 de route de chez lui. Il est en région parisienne.
4 logements : 1 T3 + 1 T2 + 2 studios.
Budget : 157.000 FAI + 38.000 € de travaux + Notaire.
Total des loyers : 1.600 € Hors charges. Rendement près de 9.5% bruts, c’est très bien.
Revenus du foyer : environ 100.000 € / an.

investir de manière éclairée

François a déjà renoncé à un précédent investissement, manque de confiance dans son projet, il ne se sentait pas assez sécurisé.
Il a reçu le mail où j’indiquais que je créais les sociétés après un rendez-vous de conseil systématique.
Il a pris rendez-vous pour le lendemain. Action, réaction
L’une des questions abordées était : est-ce que la SCI pour ce projet est adaptée ?

NOTA : Fiscalité en nom propre = 30% + 17.2% de CSG CRDS

Phase diagnostic

Etudions les options :
NU IR :
On sait qu’en location nue, ce sera très coûteux : comptons 60% des loyers (en début de projet qui subiront la fiscalité : 19.000 € / an x 60% : 12.000 x 47.2% = 6.000 € d’impôts et prélèvements sociaux chaque année en début de projet. Disons 5.000 €, si on délègue la gestion à une agence. Pour faire ce calcul rapidement, je vous renvoie vers cette vidéo sur le calcul rapide de l’imposition.
Jouer le déficit foncier ? avec 38.000 € de travaux.
Pourquoi pas. Creusons un peu…
Détention directe ou SCI IR… On aura des logements en meublé, la SCI IR est exclue. Détention directe ? calcul rapide : dans 2 ans et demi, le déficit est consommé, on paye déjà de l’impôt en année 3. Il faudra alors tout changer : apport à une SCI ? 5% de droits de mutation… Le pourcentage de meublé en surfaces est très faible, moins de 30%. Donc, on n’amortira pas l’immeuble entier, mais la surface consacrée au meublé, les 2 studios, comparés au T2 + T3. Mauvaise idée, les 2 grands logements seront trop coûteux en fiscalité.

MEUBLE :
Les 2 grands appartements loués en nu resteront en nu, locataires stabilisés, anciens, et marché meublé sur la ville en question plutôt réservé aux petites surfaces, donc, les studios.
Donc, mauvaise option également.

SARL / SAS :
Non : on a de la location nue, qui ne peut s’insérer dans des sociétés commerciales.
La location courte durée est-elle envisagée ? Non, donc, pas de société commerciale.

SCI IS :
C’est la seule solution ici pour un projet qui ne génère pas assez d’économies fiscales pour jouer le déficit foncier de manière rentable.
Une location mixée : Nu et Meublé.

Plus de détails ici concernant les deux options fiscales des SCI.

BONUS : CONSEIL FINANCEMENT

BONUS / LE FINANCEMENT :
François a prévu 20 ans, avec un différé de 24 mois.
Je lui ai dit que, en ce moment, le différé de 24 mois pour ce budget travaux était ambitieux, mais qu’il pouvait le tenter. Il en convient, et on conclut tous les deux qu’un différé de 12 mois est plus probable sur ce projet.
Je confirme que la durée de 20 ans est adaptée au projet, à se situation, et au marché du financement actuellement.
François est un bon dossier pour la banque, bien que sa RP soit encore endettée à plus de 1.500 € par mois, un autre crédit pour des achats de parts de SCPI d’environ Epargne, épargne régulière, budget maîtrisé.
Malgré cela, un apport risque fort de lui être demandé, il le sait et est prêt à cela. Selon les options qu’il préfère il pourra utiliser les techniques que je lui ai données pour réduire les exigences de la banque sur ce paramètre.
La durée de financement est adaptée. Le projet devrait laisser autour de 1.000 à 1.500 € par an en trésorerie, dans la société, pas plus, si la Taxe foncière n’est pas trop revalorisée…
François n’a pas l’intention de devenir rentier la semaine prochaine, comme le promet tout le petit monde de l’internet immobilier…
Donc, tout va bien. Il est rassuré sur son projet, j’ai aussi validé le dossier de demande de financement qu’il avait préparé, très pro, d’ailleurs, une petite adaptation sur la partie financement a été proposée afin de coller au reste de la présentation, et ça me semble être un projet qui roule.

AVANT LA CRéation de la sci

La création de société ne s’arrête pas à la création. On doit valider qu’une structure est adaptée à un projet. On doit valider qu’une fiscalité est adaptée à un projet d’investissement, à un objectif (conserver / revendre, gérer… par exemple), ET à un investisseur.

Le rendez-vous conseil ne s’arrête pas là. Une analyse transverse qui balaye les différents paramètres à prendre en compte pour envisager d’autres solutions. Parfois on passera par une création de SARL, IR ou IS, on avisera selon le profil, le projet, l’objectif…

C’est donc toujours la priorité à la qualité du conseil qui est donnée par mes-statuts-sci.fr.

Bilan pour François

On valide le projet, les ratios sont bons, la durée de financement en adéquation avec le profil investisseur et ce que veut la banque. Le niveau d’apport est positionné avec un objectif fixé.

L’option fiscale est validée : ce sera l’impôt sur le revenu.

Délai de création 

Vendredi, je reçois les pièces (statuts signés, justificatifs d’identité, d’adresse et diverses choses), et j+2 (ouvré), donc, Mardi, la SCI est créée.